Resposta do Vice-Presidente à Vereadora do Bloco sobre a derrapagem dos prazos da construção por fases junto ao mercado – aquilo a que se chama fuga para a frente e vamos falar de outras coisas para fugir ao assunto que nos incomoda
Resposta do Vice-Presidente à Vereadora do Bloco sobre a derrapagem dos prazos da construção por fases junto ao mercado – aquilo a que se chama fuga para a frente e vamos falar de outras coisas para fugir ao assunto que nos incomoda
Não era preciso ser adivinho para perceber que o pedido de construção em 2 fases de um prédio na avenida 8 de Julho (junto ao mercado municipal) e ainda por cima com uma proposta do promotor para que o intervalo entre as fases fosse de 9 anos, se destinava a fazer uma construção provisória e rápida para que um banco ali se pudesse instalar. Depois, bastou acompanhar a construção da 1.ª fase para perceber que a estrutura não se destinava a construir em cima mais 3 pisos de apartamentos.
Na altura, os responsáveis camarários ou sabiam do que se tratava ou não tiveram a coragem de colocar as questões de forma clara ao promotor.
E o processo lá avançou só com a oposição do BE.
Ouvir agora o Vice-Presidente Luís Silva, responsável pelo pelouro do Urbanismo, em reunião pública de Câmara Municipal fugir às questões principais e divagar por rankings e outras coisas do género é, de facto, extraordinário.
Atentemos no que disse Luís Silva, em resposta à vereadora do BE:
“Não me apercebi que tenha dado entrada nos serviços qualquer pedido para a realização da 2.ª fase”
“Vou pedir o processo para se contactar o promotor para ver se está interessado (?) e o que pretende fazer (??). Se não estiver interessado vamos ver com os serviços jurídicos o que se pode fazer (???)” – pelos vistos o Vice-Presidente toma decisões na Câmara, mas depois logo se verá se são para cumprir… e se o promotor está interessado em cumprir aquilo que ficou decidido….
“O espaço tinha mau aspecto e agora está mais limpo e organizado” (???) – O Vice-Presidente está muito satisfeito porque um espaço ao lado do mercado municipal está mais limpo porque tem lá uma agência bancária, porque a Câmara não conseguia manter a limpeza…
E o resto proponho que oiçam, porque vale a pena e é preciso que os eleitores e eleitoras conheçam o pensamento e a forma de agir de quem colocam em lugares-chave para a administrar a coisa pública.
Se a isto não se chama uma fuga para a frente e uma fuga às responsabilidades, não sei o que se chamará.
Sabemos que é muito texto para ler, mas não se consegue explicar em poucas palavras.
Quando começa esta história?
Em 1997, a Câmara vendeu o lote de terreno em questão – na av. 8 de Julho a Alfredo Francisco Galinha através de uma hasta pública. Na escritura desta venda é criado um direito urbanístico (a construir naquele local) sem limite temporal. E assim ficou até 2015, durante 18 anos.
Este é o primeiro erro deste processo. A criação de direitos urbanísticos sem limite temporal é completamente desaconselhável na gestão autárquica, pois condiciona todas as possíveis opções e decisões futuras. Os futuros executivos do município ficarão “presos” a esta decisão ou então terão que compensar o detentor desses “direitos adquiridos”.
(ver desenvolvimento desta questão na apreciação jurídica)
Mas, ainda assim, o município estava vinculado a aprovar a edificação naquele local, mas não estava vinculado a deferir no tempo a sua construção.
Veja as datas de decisão deste processo:
DATAS
Pedido do construtor – 22 de Outubro de 2015
Informação dos serviços – 22 de Outubro de 2015
Despacho da Chefe de Divisão – 22 de Outubro de 2015
Despacho do Vereador – 22 de Outubro de 2015
Agendado p/ reunião de Câmara – 27 de Outubro 2015 (retirado por falta de elementos para esclarecimento de dúvidas levantadas)
Reunião técnica do construtor com os serviços da CM – 28 de Outubro de 2015
Informação dos serviços – 10 de Novembro de 2015
Despacho da Chefe de Divisão – 10 de Novembro de 2015
Despacho do Vereador – 10 de Novembro 2015
Agendado p/ reunião de CM – 16 de Novembro de 2015
O que é a construção por fases?
A “construção por fases” está prevista no Artigo 59.º do RJUE – Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, embora com alguns requisitos, nomeadamente:
- identificar no projecto de arquitectura os trabalhos incluídos em cada uma das fases
- indicar os prazos em que se propõe requerer a aprovação dos projectos de especialidade
E, importante:
“podendo a Câmara municipal fixar diferentes prazos por motivo de interesse público devidamente fundamentado”.
(ver desenvolvimento desta questão na apreciação jurídica)
Quantos requerimentos para “construção por fases” foram apresentados à Câmara Municipal de Torres Novas desde 2013?
Dois (2) e ambos decididos no mesmo dia, em reunião de Câmara – 16 de Novembro de 2015.
Porque é que o assunto foi retirado da reunião de Câmara Municipal de 27 de Outubro de 2015?
Porque era preciso esclarecer alguns elementos do processo, assinalados na Informação dos Serviços, nomeadamente sobre o projecto de estabilidade e na informação que é apresentada na reunião seguinte apenas se refere que o projecto de estabilidade foi apresentado, não existindo avaliação por parte dos serviços.
Na documentação apresentada para a primeira reunião não era apresentado nenhum desenho tridimensional, que é apresentado na reunião seguinte, onde se pode ver o prédio e o seu enquadramento.
Porque é que o BE, mesmo sozinho votou contra esta decisão da CM?
Declaração de Voto da vereadora do BE, Helena Pinto, acta da reunião de 16 de Novembro de 2015:
“Sobre este assunto, quero, em primeiro lugar, deixar aqui o registo das datas deste processo, porque me parecem elucidativas sobre a celeridade que alguns processos recebem, quando temos aqui deliberado sobre outros que levam anos a ser resolvidos: Pedido do construtor 22/10/2015; Informação dos serviços 22/10/2015; Despacho da Chefe Divisão 22/10/2015; Despacho do Vereador 22/10/2015; Agendado para reunião de Câmara 27/10/2015; Reunião técnica do construtor com os serviços da CM 28/10/2015; Informação dos serviços 10/11/2015; Despacho da Chefe de Divisão 10/11/2015; Despacho do Vereador 10/11/2015; Agendado para reunião de Câmara 16/11/2015. Na primeira apreciação deste processo os Serviços colocaram condicionantes, nomeadamente no que diz respeito ao enquadramento urbanístico (criação de um 3.º alçado para fecho do quarteirão) e à estabilidade do prédio. Segundo a informação dos serviços 713/MF/2015, de 10/11/2015, o construtor apresentou o que estava em falta. No entanto quanto à questão da estabilidade do prédio, apenas se diz que foi apresentada proposta, não existindo posição dos serviços sobre se está conforme ou não. Mas a questão de fundo sobre esta caso prende-se com a aplicação da “construção por fases” e as decisões que a Câmara deve tomar, na defesa do interesse público e na concretização de uma política de urbanismo para a cidade. Vejamos então: A execução faseada é possível, segundo o RJUE, sendo claro que a Câmara pode definir o prazo que entende adequado (no caso a proposta do construtor é de 9 anos (!) e a Câmara nada diz? Há uma dinâmica inerente ao Urbanismo, por isso mesmo todos os Planos Municipais têm prazos máximos de vigência ou revisão obrigatória. Não há decisões para todo o sempre. O mesmo se passa em relação às licenças urbanísticas que caducam, evitando que as mesmas se eternizem quando não são concretizadas. A criação de Direitos Urbanísticos sem limite temporal, como é o caso em apreço – a escritura data de 1997, não é desejável e é uma prática errada, que condiciona a livre apreciação em futuros mandatos e as decisões a tomar. O BE quer deixar aqui a sua opinião sobre esta matéria: De futuro, as condições de edificabilidade que constem de atos contratuais em que seja parte o Município, vinculando-o “ad eternum” devem acabar, passando a ser estabelecidas por um prazo razoável. O Município está contratualmente vinculado a aprovar esta edificação, não está vinculado a aceitar prazos tão longos para a execução da obra. Quero ainda relembrar aqui o artigo 3.º da RGEU que dispõe o seguinte: “As Câmaras Municipais não poderão conceder licenças para a execução de quaisquer obras sem que previamente verifiquem que elas não colidem com o plano de urbanização geral ou parcial aprovado para o local ou que, em todo o caso, não prejudiquem, a estética urbana”. No caso em apreço, numa das principais vias da cidade, ficaremos com uma situação que se assemelha a “uma dentadura com uma coroa partida”. E a primeira proposta, relembremos, seria para que esta situação se mantivesse por uma década! O prazo definido acabou por ser reduzido para 4 anos. Para o BE não existiram argumentos que justificassem este período de tempo e entendemos que a obra poderia ser realizada por fases, para que o construtor beneficiasse das condições que a lei permite, mas que as fases deveriam ser sucessivas, aliás como acontece com outra obra que também é votada nesta reunião. O BE vota contra, pelos motivos expressos.
Apreciação Jurídica sobre a Proposta de Deliberação sobre o Assunto n.º 558/15 - ALFREDO FRANCISCO GALINHA, SA. - CONSTRUÇÃO DE EDIFÍCIO DE HABITAÇÃO E COMÉRCIO/ SERVIÇOS - EXECUÇÃO POR FASES
I - Enquadramento
1 - É possível a aprovação da execução faseada de uma obra, nos termos do artigo 59.º do RJUE, devendo:
a) O requerente "identificar no projeto de arquitetura os trabalhos incluídos em cada uma das fases e indicar os prazos, a contar da data de aprovação daquele projeto, em que se propõe requerer a aprovação dos projetos das especialidades e outros estudos relativos a cada uma dessas fases, podendo a câmara municipal fixar diferentes prazos por motivo de interesse público devidamente fundamentado" (artigo 59.º, n.º 1 do RJUE);
b) "Cada fase deve corresponder a uma parte da edificação passível de utilização autónoma" (artigo 59.º, n.º 2 do RJUE).
2 - No caso em apreço, o requerente cumpre estes dois requisitos, sendo de salientar que os prazos propostos são muito longos, em especial para a segunda fase, cujos projectos de especialidade serão aprovados nove anos após a aprovação do projecto, estendendo por mais dois anos a execução das obras respeitantes à segunda fase.
3 – A Câmara Municipal pode fixar diferentes prazos, discricionariedade essa balizada em motivo de interesse público devidamente fundamentado.
II - Dos prazos de execução
4 – É indiscutível que no âmbito do Direito do Urbanismo estamos perante uma realidade dinâmica, seja quanto aos pressupostos de facto que levam à aprovação de um projecto em concreto ou dos pressupostos de facto que presidem ao ordenamento do território, seja quanto aos pressupostos de direito quer do planeamento, quer do licenciamento urbanístico.
5 – É precisamente em função dessa dinâmica inerente ao Urbanismo e ao seu regime jurídico, que se podem estabelecer prazos máximos de vigência dos Planos Municipais (artigo 93.º, n.º 1 do Decreto-Lei n.º 80/2015) ou se estabelece a sua revisão obrigatória atendendo à alteração dos seus pressupostos (artigo 93.º, n.º 2 do Decreto-Lei n.º 80/2015).
6 – Também por isso, se estabelece o regime da caducidade das licenças urbanísticas (artigo 71.º do RJUE), evitando-se que caso as mesmas se eternizem quando não sejam levadas a cabo no devido prazo, libertando assim a administração desses compromissos e libertando-a para o livre exercício das suas competências de planeamento.
7 – A criação de Direitos Urbanísticos sem limite temporal, como aliás foram criados contratualmente pelo Município de Torres Novas no caso em apreço, conforme resulta da escritura que titula a venda dos terrenos onde se pretende agora licenciar a edificação, é indesejável, devendo evitar-se a todo o custo manietar a margem de livre apreciação de futuros mandatos de órgãos autárquicos ao criar estes direitos urbanísticos, conhecidos na gíria como “direitos adquiridos”.
8 - Assim, aqui fica a nota para que de futuro as condições de edificabilidade que constem de actos contratuais em que seja parte o Município de Torres Novas, vinculando-o ad aeternum, passem a ser estabelecidos por um prazo razoável.
9 – Assim, é certo que o Município de Torres Novas se encontra contratualmente vinculado a aprovar a edificação nos termos contratualmente estabelecidos, não estando, no entanto, obrigado a diferir por longos períodos a execução da obra devidamente licenciada, conforme o requerente pretende.
10 – Isto dito, entendemos que face à dinâmica inerente ao Urbanismo e ao seu Direito não é aconselhável a aprovação do presente projecto com os prazos de faseamento propostos, comprometendo por mais de 10 anos o Município a licenciar esta obra.
11 – Na verdade, este requerimento visa tão só assegurar ao particular os direitos urbanísticos que de outra forma perderia se apenas pedisse licenciamento para a parte que, em boa verdade, tem intenção de construir a curto e médio prazo.
12 – Sublinhe-se, aliás, que o proprietário tem já este direito urbanístico desde a data da celebração da escritura, em 1997, isto é quase há vinte anos!
13 – Conclui-se pois, que é contrário ao interesse público autorizar a execução faseada da obra objecto de licenciamento por um período tão longo, na medida em que compromete a liberdade de planeamento urbanístico dos órgãos do Município por um período muito longo.
14 – Assim, existe legitimidade para reprovar a execução faseada da obra objecto de licenciamento por este período, sugerindo-se a sua redução substancial.
15 – Por outro lado, a execução da presente obra de forma faseada levará a uma falta de uniformidade de volumetria com os prédios vizinhos, o que se traduzirá numa diminuição estética de todo o conjunto, quase se assemelhando a “uma dentadura com uma coroa partida”, no longo período que medeia as duas fases de execução da obra.
16 – Dispõe o artigo 3.º do RGEU que “As câmaras municipais não poderão conceder licenças para a execução de quaisquer obras sem que previamente verifiquem que elas não colidem com o plano de urbanização geral ou parcial aprovado para o local ou que, em todo o caso, não prejudicam, a estética urbana.”.
17 - Resulta pois, que também ao abrigo do artigo 3.º do RGEU é permitido (e desejável) a rápida execução de toda a obra, reduzindo-se ao máximo os intervalos no faseamento na sua execução.
III – Outras condicionantes ao pedido de licenciamento
18 – O facto de as condicionantes se terem alterado de molde a o edifício ser agora o “fecho do quarteirão” são profusamente assinaladas na informação de folhas 407 e seguintes, devendo a empena cega a NO do edifício projectado apresentar uma solução estética diferente da apresentada pelo requerente, solução essa que permita assegurar uma melhor estética ao conjunto do edificado.
19 – Com efeito, para além do já citado artigo 3.º do RGEU, há que lembrar o disposto no artigo 15.º do RGEU, que estabelece que “Todas as edificações, seja qual for a sua natureza, deverão ser construídas com perfeita observância das melhores normas da arte de construir e com todos os requisitos necessários para que lhes fiquem asseguradas, de modo duradouro, as condições de segurança, salubridade e estética mais adequadas à sua utilização e às funções educativas que devem exercer.”.
20 – Somos por isso de entender que o projecto, tal como se encontra, viola grosseiramente as exigências dos artigos 3.º e 15.º do RGEU, devendo suspender-se a deliberação até que tal se mostre satisfeito, ou desde já se indeferindo o pedido de licenciamento em apreço.
21 – Por outro lado, quando o pedido licenciamento tiver por objecto a realização das obras referidas na alínea c) do n.º 2 do artigo 4.º do RJUE (que refere “As obras de construção, de alteração ou de ampliação em área não abrangida por operação de loteamento ou por plano de pormenor”), pode ainda ser indeferido quando a obra seja susceptível de manifestamente afectar a estética das povoações e a sua adequada inserção no ambiente urbano, pode e deve o mesmo ser indeferido, nos termos do artigo 24.º, n.º 4 do RJUE.
22 – Igualmente problemáticas, são as reservas referidas a folhas 406 e 407 quanto ao plano de estabilidade em função da requerida execução faseada da obra, que poderão por em causa a “(…) perfeita observância das melhores normas da arte de construir e (…) os requisitos necessários para que lhes fiquem asseguradas, de modo duradouro, as condições de segurança (…)”, que são expressamente exigidos pelo artigo 15.º do RGEU.
(Rui Costa, jurista)
RJUE – Regime Jurídico da Urbanização e Edificação
Artigo 59.º
Execução por fases
1 - O requerente pode optar pela execução faseada da obra, devendo para o efeito, em caso de operação urbanística sujeita a licenciamento, identificar no projeto de arquitetura os trabalhos incluídos em cada uma das fases e indicar os prazos, a contar da data de aprovação daquele projeto, em que se propõe requerer a aprovação dos projetos das especialidades e outros estudos relativos a cada uma dessas fases, podendo a câmara municipal fixar diferentes prazos por motivo de interesse público devidamente fundamentado.
2 - Cada fase deve corresponder a uma parte da edificação passível de utilização autónoma.
3 - Nos casos referidos no n.º 1, o requerimento referido no n.º 4 do artigo 20.º deverá identificar a fase da obra a que se reporta.
4 - A falta de apresentação do requerimento referido no número anterior dentro dos prazos previstos no n.º 1 implica a caducidade do ato de aprovação do projeto de arquitetura e o arquivamento oficioso do processo.
5 - [Revogado].
6 - Admitida a execução por fases, o alvará abrange apenas a primeira fase das obras, implicando cada fase subsequente um aditamento ao alvará.
7 - Quando se trate de operação urbanística sujeita a comunicação prévia, o interessado identifica na comunicação as fases em que pretende proceder à execução da obra, aplicando-se com as necessárias adaptações o disposto nos n.os 1 e 2.
N.º 4 do Art.º 20.º do RJUE:
4 - O interessado deve apresentar os projetos das especialidades e outros estudos necessários à execução da obra no prazo de seis meses a contar da notificação do ato que aprovou o projeto de arquitetura caso não tenha apresentado tais projetos com o requerimento inicial.
Intervenção da vereadora Helena Pinto, no PAOD, na reunião de 18 de Agosto de 2020 pedidondo esclarecimentos sobre a construção por fases de edifício de habitação e comércio/serviços decidida em reunião de Câmara Municipal de 16 de Novembro de 2015:
Na reunião de Câmara Municipal realizada em 16 de Novembro de 2015 foi deliberado por maioria absoluta com 4 votos a favor (PS), 2 abstenções (PSD e CDU) e um voto contra (BE), aprovar o pedido de execução faseada da obra em causa, determinando o prazo de 4 anos para o início da execução da 2.ª fase, após conclusão da 1.ª fase, conforme parecer da Chefe da DAU, datado de 10.11.2015, atento o exposto na informação dos serviços. Esta deliberação foi aprovada em minuta, para efeitos imediatos. (extracto da acta)
Foi um processo que originou polémica tendo em consideração, por um lado, o facto de o município estar comprometido a autorizar a construção desde 1997 (data em que foi celebrada a escritura do terreno) sem no entanto colocar qualquer prazo para a sua realização. Por outro lado a prazo para o início da 2.ª fase da construção, o promotor propunha 9 anos após a 1.ª fase, sendo que a Câmara, após debate, fixou o prazo em 4 anos.
O BE reafirma tudo o que disse e consta da acta sobre este processo em 2015. Mantemos as mesmas dúvidas sobre quais as reais intenções do construtor. Construir ali um prédio para fechar o quarteirão ou manter ali uma construção em material desmontável destinada à agência de um banco?
Este processo teve também um tratamento ultra-célere na Divisão de Urbanismo, facto que estranhámos na altura e continuamos a estranhar tendo em conta todas as opiniões que nos chegam de quem se dirige aquela divisão da Câmara Municipal.
Relembramos o que ficou escrito em acta: Pedido do construtor 22/10/2015; Informação dos serviços 22/10/2015; Despacho da Chefe Divisão 22/10/2015; Despacho do Vereador 22/10/2015; Agendado para reunião de Câmara 27/10/2015 (tendo sido retirado); Reunião técnica do construtor com os serviços da CM 28/10/2015; Informação dos serviços 10/11/2015; Despacho da Chefe de Divisão 10/11/2015; Despacho do Vereador 10/11/2015; Agendado para reunião de Câmara 16/11/2015.
Passaram 4 anos 9 meses desta decisão. Como devemos estar lembrados a instalação pré-fabricada foi colocada muito rapidamente.
Assim sendo, perguntamos:
- Já deu entrada na divisão de urbanismo da Câmara Municipal o processo para a 2.ª fase de construção do edifício naquele local? Quando? Em que ponto se encontra a sua apreciação?
- Caso não tenha dado entrada, o que vai ser feito para fazer cumprir a decisão da Câmara Municipal?
Deste processo há pelo menos 2 conclusões que é preciso tirar:
A primeira tem a ver com existência de uma dinâmica inerente ao Urbanismo, por isso mesmo todos os Planos Municipais têm prazos máximos de vigência ou revisão obrigatória. Não há decisões para todo o sempre. O mesmo se passa em relação às licenças urbanísticas que caducam, evitando que as mesmas se eternizem quando não são concretizadas.
A criação de Direitos Urbanísticos sem limite temporal, como é o caso em apreço – a escritura data de 1997, não é desejável e é uma prática errada, que condiciona a livre apreciação em futuros mandatos e as decisões a tomar. Como expressámos na altura, em nossa opinião, as condições de edificabilidade que constem de atos contratuais em que seja parte o Município, vinculando-o “ad eternum” devem acabar, passando a ser estabelecidas por um prazo razoável.
A segunda conclusão prende-se com a execução faseada, que é possível, segundo o RJUE (Regime Jurídico Urbanização e Edificação), sendo claro que a Câmara pode definir o prazo que entende adequado e não sujeitar-se à proposta do promotor.
O Município está contratualmente vinculado a aprovar esta edificação, não está vinculado a aceitar prazos tão longos para a execução da obra. É bom relembrar o artigo 3.º do RGEU (Regulamento Geral das Edificações Urbanas) que dispõe o seguinte: “As Câmaras Municipais não poderão conceder licenças para a execução de quaisquer obras sem que previamente verifiquem que elas não colidem com o plano de urbanização geral ou parcial aprovado para o local ou que, em todo o caso, não prejudiquem, a estética urbana”. No caso em apreço, numa das principais vias da cidade, é preciso levar este princípio em atenção.